“现在回龙观的业主都慌了，一天能接到三个降价咨询。”8 月底去链家门店看房时，中介小陈的话让我印象很深。那天刚好是北京取消五环外限购政策的第二十天，本以为会是买家涌入的热闹场景股票配资炒股，没想到却是业主们扎堆挂牌的焦虑画面。
2025 年 8 月 8 日出台的限购松绑政策，本意是给市场 “松绑”，结果反倒点燃了多套房业主的抛售潮。政策落地首周，回龙观、天通苑的二手房挂牌量一下涨了 45%，但真正成交的没多少，成交量只涨了 12%。
这就像菜市场突然摆上一堆菜，买的人没增加，菜自然得降价。小陈给我翻了翻成交记录：融泽嘉园一套 87㎡的南向两居，2021 年最高能卖 600 万，9 月成交价只剩 283 万，跌了一半还多。更夸张的是有位业主，30 天里连着降了 95 万，就怕卖晚了更不值钱。
这种 “踩踏式抛售” 在回龙观特别明显。说实话，这区域我还算熟悉，之前紫金书院开盘时还要抢，销售说高楼层都被订光了，现在同片区 96-98㎡的户型，8 月初还能卖 360 万，9 月就跌到 320 万左右了。尤其是那些回迁房业主，当初成本还不到 10 万，现在就算 “腰斩” 卖也有的赚，自然更敢降价。
说到区域差异，现在的市场真的是 “冰火两重天”。海淀北五环外、朝阳酒仙桥这些有产业撑着的地方，房价基本没怎么动，融泽嘉园 12 号院 9 月均价还维持在 5 万出头。但近郊就惨了，回龙观整体均价跌到 37839 元 /㎡，新龙城 C2 区有的房子比去年高点降了 12%。
通州梨园、亦庄马驹桥那些投资客多的地方，回调幅度也在 8% 到 12% 之间。最揪心的是远郊，密云的新盘偷偷搞特价，单价从 3.2 万降到 2.6 万多，跌幅快 20% 了。大兴瀛海家园看着环比涨了点，但成交价比区域均价还低 13%，根本算不上真涨。
其实这波降价，根子还是房源太多了，有点 “供应海啸” 的意思。北京 2010 到 2017 年的棚改回迁房，现在正集中入市。北四村刚交付的 70㎡两居，挂牌价才 205 万，业主成本没几个钱，自然能接受 “骨折价”。就回龙观周边，唐家岭新城、魏窑村这些回迁项目就有十多个，未来 5 年每年都要新增上万套。这么多房子涌出来，连之前坚挺的学区房都扛不住了，西城区德胜片区的 “老破小”，60㎡的房子从 950 万降到 880 万，一个月就跌了 7.4%。
9 月 1 日开始执行的 “认房不用认贷” 政策，本以为能救市，结果没起多大作用。新房市场里，通州有个改善盘确实卖得火，号称 “日光”，但全国百城新房均价才涨了 0.14%，重点城市成交量还降了 12%。
二手房更惨，百城均价跌了 0.7%，同比跌了 7.13%，连上海浦东都有业主降 15% 还卖不出去。倒是租赁市场有点意思，50 城平均租金降了 0.39%，但深圳南山科技园附近反而涨了 5%，看来核心资产还是抗跌。
现在购房者真的挺纠结的。央行北京分行 9 月 8 号刚说要支持房地产，可通州、大兴这些地方还是 “越救越跌”，让人看不懂。而且同个小区里，房子品质不同差价能差出一大截，融泽嘉园的 5 号院、7 号院能卖到 4.5 万以上，旁边 2000 年的老小区就跌到 3.2 万以下了。
现在市场回暖全靠政策拉着，经济基本面和人口结构才是关键。这话我挺认同，毕竟买房是大事，谁也不想刚买就跌。
#民生聚光灯#
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