
“现在回龙观的业主都慌了,一天能接到三个降价咨询。”8 月底去链家门店看房时,中介小陈的话让我印象很深。那天刚好是北京取消五环外限购政策的第二十天,本以为会是买家涌入的热闹场景股票配资炒股,没想到却是业主们扎堆挂牌的焦虑画面。
2025 年 8 月 8 日出台的限购松绑政策,本意是给市场 “松绑”,结果反倒点燃了多套房业主的抛售潮。政策落地首周,回龙观、天通苑的二手房挂牌量一下涨了 45%,但真正成交的没多少,成交量只涨了 12%。
这就像菜市场突然摆上一堆菜,买的人没增加,菜自然得降价。小陈给我翻了翻成交记录:融泽嘉园一套 87㎡的南向两居,2021 年最高能卖 600 万,9 月成交价只剩 283 万,跌了一半还多。更夸张的是有位业主,30 天里连着降了 95 万,就怕卖晚了更不值钱。
这种 “踩踏式抛售” 在回龙观特别明显。说实话,这区域我还算熟悉,之前紫金书院开盘时还要抢,销售说高楼层都被订光了,现在同片区 96-98㎡的户型,8 月初还能卖 360 万,9 月就跌到 320 万左右了。尤其是那些回迁房业主,当初成本还不到 10 万,现在就算 “腰斩” 卖也有的赚,自然更敢降价。
说到区域差异,现在的市场真的是 “冰火两重天”。海淀北五环外、朝阳酒仙桥这些有产业撑着的地方,房价基本没怎么动,融泽嘉园 12 号院 9 月均价还维持在 5 万出头。但近郊就惨了,回龙观整体均价跌到 37839 元 /㎡,新龙城 C2 区有的房子比去年高点降了 12%。

通州梨园、亦庄马驹桥那些投资客多的地方,回调幅度也在 8% 到 12% 之间。最揪心的是远郊,密云的新盘偷偷搞特价,单价从 3.2 万降到 2.6 万多,跌幅快 20% 了。大兴瀛海家园看着环比涨了点,但成交价比区域均价还低 13%,根本算不上真涨。
其实这波降价,根子还是房源太多了,有点 “供应海啸” 的意思。北京 2010 到 2017 年的棚改回迁房,现在正集中入市。北四村刚交付的 70㎡两居,挂牌价才 205 万,业主成本没几个钱,自然能接受 “骨折价”。就回龙观周边,唐家岭新城、魏窑村这些回迁项目就有十多个,未来 5 年每年都要新增上万套。这么多房子涌出来,连之前坚挺的学区房都扛不住了,西城区德胜片区的 “老破小”,60㎡的房子从 950 万降到 880 万,一个月就跌了 7.4%。
9 月 1 日开始执行的 “认房不用认贷” 政策,本以为能救市,结果没起多大作用。新房市场里,通州有个改善盘确实卖得火,号称 “日光”,但全国百城新房均价才涨了 0.14%,重点城市成交量还降了 12%。

二手房更惨,百城均价跌了 0.7%,同比跌了 7.13%,连上海浦东都有业主降 15% 还卖不出去。倒是租赁市场有点意思,50 城平均租金降了 0.39%,但深圳南山科技园附近反而涨了 5%,看来核心资产还是抗跌。
现在购房者真的挺纠结的。央行北京分行 9 月 8 号刚说要支持房地产,可通州、大兴这些地方还是 “越救越跌”,让人看不懂。而且同个小区里,房子品质不同差价能差出一大截,融泽嘉园的 5 号院、7 号院能卖到 4.5 万以上,旁边 2000 年的老小区就跌到 3.2 万以下了。
现在市场回暖全靠政策拉着,经济基本面和人口结构才是关键。这话我挺认同,毕竟买房是大事,谁也不想刚买就跌。
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